Beschreibung ** St.-Georg-Str. 3 - 94099 Ruhstorf an der Rott ** ** Ruhige Wohnlage mit guter Anbindung und hoher Lebensqualität ** Ein herzliches Willkommen am Sonntag, 19. Juli 2026. Von 14:00 bis 17:00 Uhr sind Sie persönlich eingeladen, sich diese wunderschöne und bestens geschnittene 3-Zimmerwohnung in einem 6-Parteienhaus - Baujahr 2005 - anzusehen. "Am Grafenholz" - so lautet der Projektname dieser in den frühen 2000er-Jahren entstandenen Wohnsiedlung, welche durch die Firma Steiger aus Pfarrkirchen in mehreren Bauabschnitten in höchster Qualität errichtet wurden. Auf dem ruhig gelegenen Grundstück entstand ein hochwertiges Mehrfamilienhaus mit insgesamt sechs Eigentumswohnungen. Die Wohnanlage überzeugt durch eine massive Bauweise, eine solide technische Ausstattung sowie durch großzügige Grundrisse mit 2-, 3- und 4-Zimmerwohnungen. Alle Wohnungen verfügen über einen Hobbyraum im Untergeschoss, Balkon oder Terrasse sowie Garagen und/oder Stellplatzmöglichkeiten. Die aktuell angebotene Wohnung liegt im 1. Obergeschoss des 6-Parteienhauses, besitzt eine helle, sonnige Südostausrichtung mit einem vollständig überdachten Balkon, welcher nach Süden ausgerichtet ist. Die Räumlichkeiten sind in der folgenden Flächenaufstellung einzeln dargestellt (*): 23,71 m² = Wohnen und Essen 13,05 m² = Schlafen I 12,62 m² = Schlafen II 6,36 m² = Küche 7,79 m² = Flur 6,25 m² = Bad 1,97 m² = Abstellraum 12,00 m² = Balkon (je 1/2 Nutz- und Wohnfläche) UNTERGESCHOSS: 19,75m² = Hobby-Raum, beheizt und mit Tageslichtfenster ** # Ausstattung Bauweise Das Gebäude wird in massiver Ziegelbauweise errichtet. Fundamente •Stahlbetonfundamente nach statischer Berechnung Keller •Stahlbetonkeller •tragende Innenwände teilweise Ziegelmauerwerk Außenwände •massives Ziegelmauerwerk •tragende Wohnungstrennwände in schallschutzoptimierter Ausführung Decken •Stahlbetondecken nach statischer Berechnung ________________________________________ Dach •Satteldach •zimmermannsmäßiger Dachstuhl •Dachdeckung mit Dachziegeln •Dachflächen gedämmt •Dachgeschossdecken mit Gipskarton ________________________________________ Fassaden •mehrlagiger Außenputz •farbiger Fassadenanstrich •dekorative Faschen an Fenstern und Türen ________________________________________ Fenster Weiße Kunststofffenster mit •Isolierverglasung •Dreh-/Kippbeschlägen •umlaufenden Dichtungen •schall- und wärmedämmender Ausführung Fensterbänke außen: •Aluminium pulverbeschichtet Fensterbänke innen: •Naturstein (Marmor) ________________________________________ Rollläden Kunststoffrollläden •überwiegend an allen Fenstern •Dachflächenfenster teilweise ohne Rollläden ________________________________________ Hauseingang •Kunststoffhaustüre •Sicherheitsverriegelung •elektrische Türöffneranlage ________________________________________ Wohnungseingangstüren Schallschutztüren •hochwertige Ausführung •Sicherheitsbeschläge •Profilzylinder •mehrfach verriegelbar ________________________________________ Innentüren Holztüren mit dekorativer Oberfläche ________________________________________ Treppenhaus •Stahlbetontreppe •Metallgeländer •hochwertiger Bodenbelag ________________________________________ Balkone und Terrassen •Stahlbetonkonstruktion •verzinktes Metallgeländer •Natursteinbelag •großzügige Südwestausrichtung Die Erdgeschosswohnungen erhalten zusätzlich große Privatgärten. ________________________________________ Heizung Zentrale Niedertemperatur-Heizungsanlage •Markenfabrikat •zentrale Warmwasserbereitung •Warm- und Kaltwasserzähler je Wohnung Heizkörper: •Flachheizkörper ________________________________________ Sanitärinstallation Ausstattung mit Markenprodukten. Beispielsweise: •Badewanne •Dusche •Waschtisch •WC •Armaturen in Qualitätsausführung Erdgeschosswohnungen verfügen zusätzlich über einen Außenwasseranschluss. ________________________________________ Fliesenarbeiten Bad und WC •raumhoch gefliest Küche •Fliesenspiegel im Arbeitsbereich Auswahl der Fliesen nach Bauträgerprogramm. ________________________________________ Bodenbeläge Wohnräume •Parkett oder Laminat Schlafräume •Teppich oder Bodenbelag nach Wahl Küche •Fliesen Bad •Fliesen ________________________________________ Elektroinstallation Jede Wohnung erhält eine umfangreiche Elektroausstattung mit •ausreichend Steckdosen •Lichtauslässen •Telefonanschluss •TV-Anschluss •eigener Unterverteilung •separatem Stromzähler ________________________________________ Keller Zu jeder Wohnung gehört •eigener Hobbyraum •Kellerfenster •Heizkörper •Stromversorgung Gemeinschaftlich: •Waschraum •Trockenraum ________________________________________ Außenanlagen Die Außenanlagen werden vollständig gestaltet. Hierzu gehören •Rasenflächen •Sträucher •Bäume •Kiesstreifen am Gebäude •befestigte Wege •Zufahrten •Stellplätze Die Erdgeschosswohnungen erhalten eingefriedete Privatgärten. ________________________________________ Garagen und Stellplätze Optional erhältlich: •Außenstellplatz •Carport Mit (*) versehene Bereich sind ohne Gewähr! # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 1 - Objektzustand: neuwertig - Käuferprovision: 3,57 % Courtage jeweils für Verkäufer und Käufer inkl. gesetzl. MwSt. - Gesamtfläche: ca. 102 m² - Grundstücksfläche: ca. 996 m² - Balkon-/Terrassenfläche: ca. 12 m² - Vermietbare Fläche: ca. 102 m² - Nutzfläche: ca. 25 m² # Lagebeschreibung Diese Wohnung befindet sich in einer angenehmen und ruhigen Wohnlage im Markt Ruhstorf an der Rott, nordwestlicher Richtung (unmittelbare Nähe zum Ortsteil Pillham). Das unmittelbare Umfeld ist durch wohngeprägte Bebauung und einen verkehrsarmen, anliegerorientierten Charakter geprägt und bietet damit ideale Voraussetzungen für komfortables Wohnen in entspannter Atmosphäre. Mikrolage Die Immobilie befindet sich in einem ruhigen und gewachsenen Wohngebiet im Markt Ruhstorf an der Rott. Die Straße ist als verkehrsberuhigte Anliegerstraße (Tempo 30) ausgeführt und wird überwiegend von Ein- und kleinen Mehrfamilienhäusern geprägt. Dies sorgt für ein angenehmes und familienfreundliches Wohnumfeld mit hoher Wohnqualität. Der Ortskern mit Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Banken, Ärzten sowie öffentlichen Einrichtungen ist innerhalb weniger Minuten erreichbar. Die Umgebung zeichnet sich durch gepflegte Wohnbebauung, viel Grün und kurze Wege in die Natur aus. Die Kombination aus ruhiger Wohnlage und gleichzeitig guter Erreichbarkeit aller Einrichtungen des täglichen Bedarfs macht diesen Standort besonders attraktiv für Familien, Berufspendler, Senioren sowie Kapitalanleger. ________________________________________ Makrolage Ruhstorf an der Rott liegt im niederbayerischen Landkreis Passau und gehört zu den wirtschaftlich und landschaftlich reizvollen Regionen des Rottals. Die Marktgemeinde befindet sich nur wenige Kilometer vom bekannten Bäderdreieck Bad Füssing – Bad Griesbach – Bad Birnbach entfernt und profitiert sowohl vom Tourismus als auch von der wirtschaftlichen Stärke der Region. Die Universitätsstadt Passau ist in rund 20 Minuten erreichbar. Ebenso besteht eine hervorragende Anbindung nach Österreich mit der Barockstadt Schärding sowie Richtung Linz. Über die nahegelegene Autobahn A3 sowie die Bundesstraßen B12 und B388 sind München, Regensburg, Deggendorf und Linz schnell erreichbar. ________________________________________ Infrastruktur Ruhstorf verfügt über eine sehr gute Nahversorgung. Vor Ort befinden sich unter anderem: •Banken •Apotheken •Ärzte •Bäckereien •Metzgereien •Restaurants und Cafés •Supermärkte •Tankstellen •Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe •Rathaus und Bürgerzentrum •zahlreiche Vereine und öffentliche Einrichtungen Die Wege innerhalb des Ortes sind kurz und können vielfach bequem mit dem Fahrrad oder zu Fuß zurückgelegt werden. ________________________________________ Wirtschaft Der Markt Ruhstorf profitiert von seiner Lage innerhalb der wirtschaftsstarken Region Passau sowie von der Nähe zu Österreich. Die Wirtschaftsstruktur ist geprägt durch: •mittelständische Unternehmen •Handwerksbetriebe •produzierendes Gewerbe •Logistik •Gesundheitswirtschaft •Tourismus •Handel und Dienstleistungen Große Arbeitgeber befinden sich unter anderem in Passau, Pocking, Bad Füssing sowie im benachbarten Oberösterreich. Viele Bewohner schätzen daher die Kombination aus naturnahem Wohnen und kurzen Pendelwegen. Durch die Nähe zum Bäderdreieck und zur Grenzregion entwickelt sich der Immobilienstandort seit Jahren kontinuierlich positiv und bietet langfristig stabile Perspektiven für Eigennutzer und Investoren. ________________________________________ Schule und Bildung Ruhstorf verfügt über ein modernes Bildungsangebot. Vor Ort befinden sich: •Musik-, Grund- und Mittelschule •Grundschule Sulzbach •Mittagsbetreuung •Ganztagesangebote •Schulsozialarbeit Weiterführende Schulen sind in den Nachbarstädten hervorragend erreichbar. •Realschule Neuhaus am Inn •Realschule Bad Griesbach •Gymnasium Pocking •Gymnasium Fürstenzell Auch Kindergärten und Kinderkrippen stehen im Gemeindegebiet zur Verfügung. ________________________________________ Einkaufen ... DEntfernungen: Kindergarten 4,1 km Grundschule 3,9 km Realschule 1,6 km Einkaufsmoeglichkeiten 5,2 km Gymnasium 5,2 km Flughafen 10,5 km Fernbahnhof 1,8 km Autobahn 3,8 km Bus 1,8 km Gaststaetten 1,5 km Zentrum 5 km Hauptschule 5,2 km # Sonstiges Es liegt ein Energieverbrauchsausweis vor. Dieser ist gültig bis 20.12.2027. Endenergieverbrauch beträgt 45.90 kwh/(m²*a). Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Gas. Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 2004. Die Energieeffizienzklasse ist B. Mit (*) versehene Bereich sind ohne Gewähr! # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: GAS - Energieverbrauch: 45.9 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: B - Ausstellungsdatum: 21.12.2017 - Gültig bis: 2027-12-20 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 2004 - Letzte Modernisierung: 2005 Anbieter-Objekt-ID: PA_OPH_2026_07_19_02