Beschreibung Im Gewerbegebiet von Nittenau bietet dieses 2018 errichtete Wohn- und Geschäftshaus eine moderne Lösung für Selbstständige, die Arbeiten und Wohnen an einem Standort vereinen möchten. Auf einem großzügigen Grundstück mit ca. 1.242 m² präsentiert sich das Gebäude in hochwertiger Holz-Massivbauweise – technisch wie optisch in einwandfreiem Zustand. Die ca. 97 m² Wohn- und Nutzfläche verteilen sich vollständig auf einer Ebene im Erdgeschoss. Der Grundriss ist klar strukturiert und funktional durchdacht: Ein zentraler Flur erschließt ein Gäste-WC, einen separaten Büroraum sowie den offen gestalteten Besprechungs-, Wohn-, Koch- und Essbereich. Das Schlafzimmer verfügt über einen direkten Zugang zum Ankleideraum sowie zum Badezimmer und schafft damit eine komfortable, in sich geschlossene Einheit. Das große Grundstück eröffnet darüber hinaus erhebliches Entwicklungspotenzial. Zusätzliche Hallen-, Lager- oder Büroflächen sind – vorbehaltlich behördlicher Genehmigung – grundsätzlich denkbar und machen das Objekt besonders attraktiv für wachsende Betriebe. Ein doppeltes Carport sorgt für komfortable Stellmöglichkeiten direkt am Gebäude. Wichtiger Hinweis: Die Nutzung als Wohnimmobilie ist ausschließlich in Verbindung mit einer gewerblichen Tätigkeit zulässig. Dieses Objekt richtet sich an klassische Selbstständige, Dienstleister oder Betreiber eines Praxis- bzw. Bürostandorts, die kurze Wege, klare Strukturen und Erweiterungsmöglichkeiten auf eigenem Grundstück schätzen. # Ausstattung Das im Jahr 2018 errichtete Gebäude überzeugt mit einer modernen, durchdachten Ausstattung und befindet sich sowohl technisch als auch optisch in einwandfreiem Zustand. Beheizt wird das Haus über eine effiziente Gas-Zentralheizung. In sämtlichen Räumen sorgt eine Fußbodenheizung für gleichmäßige, angenehme Wärme und ein komfortables Raumklima. Dreifach verglaste Kunststofffenster gewährleisten eine gute Energieeffizienz sowie zuverlässigen Schallschutz. Als Bodenbelag wurden durchgehend pflegeleichte und langlebige Fliesen gewählt – funktional, zeitlos und ideal für eine kombinierte Wohn- und Gewerbenutzung. Der offene Besprechungs-, Wohn-, Koch- und Essbereich wird durch eine hochwertige Einbauküche ergänzt, die bereits im Kaufpreis enthalten ist. Ein besonderes architektonisches Highlight bildet der sichtbare Dachstuhl in Verbindung mit der großzügigen Raumhöhe. Diese Gestaltung verleiht den Räumen eine helle, offene Atmosphäre und unterstreicht den modernen Charakter des Hauses. Ein elektrisch betriebenes Einfahrtstor ermöglicht eine komfortable und sichere Zufahrt zum Grundstück und rundet das Gesamtbild dieser durchdachten Immobilie ab. # Weitere Angaben - Separate WCs: 1 - Garagen/Stellplätze: 2 - Objektzustand: gepflegt - Qualität der Ausstattung: Gehoben - Käuferprovision: 3,57 % inkl. gesetzl. MwSt. - Grundstücksfläche: ca. 1242 m² # Lagebeschreibung Die Immobilie befindet sich im Gewerbegebiet von Nittenau – einem wirtschaftlich etablierten Standort im Landkreis Schwandorf mit guter regionaler Vernetzung. Der Standort bietet Unternehmen eine funktionale Infrastruktur, kurze Wege und eine verlässliche Erreichbarkeit für Kunden, Mitarbeiter und Lieferanten. Nittenau liegt verkehrsgünstig zwischen Regensburg und Schwandorf. Die Bundesstraße B16 ist in wenigen Minuten erreichbar und verbindet direkt mit Regensburg sowie Roding und Cham. Über die nahegelegenen Autobahnanschlüsse (A93 und A3) besteht zudem eine schnelle Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz Richtung München, Nürnberg und Passau. Innerhalb der Stadt sind Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Ärzte sowie weitere Dienstleister vorhanden. Der Standort verbindet damit gewerbliche Funktionalität mit einer guten Nahversorgung. Für Selbstständige und kleinere Betriebe bietet Nittenau ein solides wirtschaftliches Umfeld bei gleichzeitig moderaten Standortkosten – ein attraktiver Rahmen für nachhaltiges unternehmerisches Handeln. # Sonstiges Angabenvorbehalt Die OLYMP Haus GmbH hat die Inhalte dieses Exposés mit größter Sorgfalt recherchiert, diese beruhen jedoch u.a auf Angaben des Verkäufers oder Dritter. Daher übernimmt die OLYMP Haus GmbH keine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit, Aktualität, Verlässlichkeit, Brauchbarkeit und technische Exaktheit der Inhalte. Das Exposé enthält kein bindendes Vertragsangebot von der OLYMP Haus GmbH. Planungsunterlagen, Grundrisse, Zeichnungen und Darstellungen können sich von der Wirklichkeit und der tatsächlichen Ausführung unterscheiden. Maße und Abstände sowie Flächen sind Zirka-Angaben. *3,57 % Käuferprovision inkl. MwSt., verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. Der Immobilienmakler hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: GAS - Energieverbrauch: 69.4 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: B - Gültig bis: 2035-07-09 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 2018 - Heizungsart: Fußbodenheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: 236